樓面地價(jià)17800元/平方米，建樓后房?jī)r(jià)或超3.5萬元/平方米

　　22日，青島2010年首場(chǎng)土地拍賣在青島市公共資源交易大廳拉開帷幕。1號(hào)地塊以樓面地價(jià)17800元/平方米的價(jià)格成為目前青島市最高出讓價(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在這一土地成本下，將來這一地塊的房?jī)r(jià)會(huì)在3.5萬元/平方米以上。

　　綠城40億競(jìng)得“絕版”地塊

　　22日10點(diǎn)，香港中路的青島市公共資源交易大廳人頭攢動(dòng)，青島2010年首場(chǎng)土地拍賣開始。除了參與競(jìng)拍的開發(fā)商，更多的人希望能從首拍中看出些青島房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)訊息。

　　第一塊出讓的土地位于青島市市南區(qū)香港西路以南、東海二路以東，依山傍海，緊臨萬麗海景和萬邦中心等高端物業(yè)，是原青島市審計(jì)局、市南法院所在地。因?yàn)榈锰飒?dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和親海臨風(fēng)的周邊環(huán)境，號(hào)稱是“絕版鉆石地塊”。

　　1月2日青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布出讓公告以來，該地塊就以10000元/平方米的起拍價(jià)格成為青島市民街談巷議的熱點(diǎn)。該地塊土地總面積34923.7平方米，容積率小于6.5，規(guī)劃建筑面積227004平方米。

　　拍賣開始后，8號(hào)競(jìng)買人率先應(yīng)價(jià)，16號(hào)應(yīng)聲舉牌，兩家競(jìng)買人爭(zhēng)奪十分激烈，10點(diǎn)15分，經(jīng)過57輪的競(jìng)拍，16號(hào)以樓面地價(jià)17800元/平方米、總價(jià)404067.1萬元的報(bào)價(jià)競(jìng)拍成功，現(xiàn)場(chǎng)響起一片掌聲。

　　據(jù)了解，16號(hào)競(jìng)買人是來自浙江的地產(chǎn)大鱷綠城，一直與綠城競(jìng)爭(zhēng)的8號(hào)買家卻無人知曉�，F(xiàn)場(chǎng)青島市國(guó)土資源和房屋管理局的工作人員稱，8號(hào)是家名不見經(jīng)傳的小開發(fā)商。

　　高調(diào)拿地后，綠城表現(xiàn)得低調(diào)起來，記者多方聯(lián)系綠城方面，只有企劃部一名工作人員透露，這一地塊將建設(shè)成酒店、商場(chǎng)、寫字樓與住宅一體的綜合體。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在這一土地成本下，將來其房?jī)r(jià)會(huì)在3.5萬元/平方米以上。

　　青島樓市分析人士張百忍表示，40億元拿地看出了綠城的實(shí)力，但是也多少有點(diǎn)冒險(xiǎn)，“現(xiàn)在樓市走向有點(diǎn)模糊不清，似乎有拐點(diǎn)出現(xiàn)又還不明顯�！�

　　周邊房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q

　　1號(hào)地周邊目前云集著青島市最高檔的一批海景樓盤，均價(jià)都在30000元/平方米左右。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前最大獲益者將是其周邊這些在售樓盤。

　　目前，該地塊旁邊在售的高檔樓盤有萬邦中心、東海路九號(hào)、萬麗海景、中鐵青島中心。這些樓盤均價(jià)都在30000元/平方米以上。

　　2009年，青島樓市火爆，這些高端物業(yè)的銷售也一直火爆，其中外地投資人占到近一半，“現(xiàn)在1號(hào)地塊土地價(jià)格都賣到近2萬元/平方米了，周邊樓盤價(jià)格肯定看漲，而這些在售樓盤當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格僅為1號(hào)地塊的1/3，其利潤(rùn)要比1號(hào)地還大�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。

　　樓面地價(jià)

　　樓面地價(jià)是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積(土地面積×容積率)。舉例來說，2009年在福建福州拍賣的一地塊，土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/(13145×3.2)=11007元/平方米。