要了解地產(chǎn)商目前的資金狀況，綠城中國(guó)是絕好的一個(gè)樣本。去年底曾是綠城中國(guó)最艱難的歲月，當(dāng)時(shí)綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平甚至不得不寫下《從綠城“被破產(chǎn)”說(shuō)起》。但是到今年4月，綠城中國(guó)總裁壽柏年稱綠城中國(guó)最嚴(yán)峻的時(shí)期已過(guò)去。
綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也有此類觀點(diǎn)。而綠城4月17日轉(zhuǎn)讓天山路項(xiàng)目，能夠接受SOHO中國(guó)分多次付款，也似乎證明了綠城的資金狀況的確較去年底有所改善。
然而，中房信一季度的報(bào)告卻透露，綠城的實(shí)際銷售額較2010年同期仍有一定幅度的下降。那么綠城又是靠什么走出最嚴(yán)峻的時(shí)期呢？
30億到期信托全部?jī)敻?/STRONG>
種種跡象顯示，綠城中國(guó)或已經(jīng)走出了資金最緊張的階段。
財(cái)匯金融分析平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)在今年1~4月共有綠城一期、二期，綠城一號(hào)和綠城舟山四項(xiàng)信托產(chǎn)品到期，不包括利息，僅本金就需要償還超30億元。但截至目前，并沒(méi)有一家信托公司對(duì)外宣布上述到期信托違約，這或許能證明上述到期借款都已經(jīng)得到償還。
綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征證實(shí)了上述猜測(cè)，并向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述到期信托已經(jīng)全部?jī)斶�，而且綠城中國(guó)沒(méi)有再繼續(xù)發(fā)行新的信托產(chǎn)品以用來(lái)償還舊債。
不僅綠城中國(guó)在多項(xiàng)信托到期后，沒(méi)有出現(xiàn)違約現(xiàn)象，綠城中國(guó)在出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，也能獲取更高的土地轉(zhuǎn)讓溢價(jià)。綠城中國(guó)向SOHO中國(guó)出售證大外灘8-1地塊，以及天山路項(xiàng)目，從中獲取了可觀的收益。其中證大外灘項(xiàng)目獲得1.15億元收益，天山路項(xiàng)目獲得2億元收益。
除了轉(zhuǎn)讓價(jià)格得到提高，綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的付款時(shí)間也在不斷延長(zhǎng)。轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的無(wú)錫綠城項(xiàng)目按照要求需在十天內(nèi)完成，外灘8-1地塊的絕大部分購(gòu)買款項(xiàng)也被規(guī)定須在十多天內(nèi)全部付清，而天山路項(xiàng)目的大部分款項(xiàng)則被延遲至今年的6月30日前。值得一提的是，作為上述天山路項(xiàng)目交易完成的先決條件，綠城需要先注資12億元。這在一定程度上也表現(xiàn)出，目前綠城的資金情況確實(shí)已有非常大的好轉(zhuǎn)。
拋售商業(yè)地產(chǎn)或?yàn)檗D(zhuǎn)好原因
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)一系列的營(yíng)銷改革措施，尚未見(jiàn)成效。今年一季度，綠城集團(tuán)累計(jì)獲得銷售金額約為67.2億元，屬于綠城中國(guó)的權(quán)益金額約為42億元。在銷售尚未見(jiàn)起色時(shí)，綠城中國(guó)又如何緩解公司的資金壓力？
答案或是綠城中國(guó)采用拋售商業(yè)地產(chǎn)的方式來(lái)進(jìn)行資金管控。盤點(diǎn)綠城中國(guó)此前轉(zhuǎn)讓的六幅地塊可以發(fā)現(xiàn)，其中有三幅是商業(yè)用地，分別是東海廣場(chǎng)的剩余部分、證大外灘8—1地塊以及綠城天山路項(xiàng)目，占到總量的近一半。對(duì)于并不擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的綠城中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)地塊其實(shí)所占比例并不高。
仲量聯(lián)行此前發(fā)布的一季度上海甲級(jí)寫字樓租金數(shù)據(jù)顯示，甲級(jí)寫字樓的租金增長(zhǎng)率環(huán)比超過(guò)10%，且最近幾個(gè)季度寫字樓的租金一直呈上升勢(shì)頭。但是，租金回報(bào)率的水平卻仍然很低，年毛投資回報(bào)率只有4.5%~5.5%，需要近20年時(shí)間才能收回投資。不僅僅是寫字樓，其他商業(yè)地產(chǎn)類型，比如商鋪、酒店的回收周期都很漫長(zhǎng)。
馮征告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商業(yè)地產(chǎn)的資金回收周期過(guò)于漫長(zhǎng)，而投入?yún)s不能確定。對(duì)眼下的綠城中國(guó)而言，再繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑會(huì)增加很多風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，如果將天山路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成寫字樓后再銷售，也未必會(huì)比收購(gòu)價(jià)高出多少。根據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹通過(guò)媒體傳遞的信息，天山路項(xiàng)目土地成本為每平方米1﹒98萬(wàn)元，而由于寫字樓的建設(shè)成本和稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，上述項(xiàng)目可能需要賣到3萬(wàn)元1平方米，才可能盈利。
但比天山路項(xiàng)目位置更好，位于中山公園商圈，且全部采用超甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的匯融廣場(chǎng)為例，目前對(duì)外散售的售價(jià)也不過(guò)三、四萬(wàn)元。而且，今年以來(lái)上海寫字樓的成交情況并不好，一季度僅賣出29.5萬(wàn)平方米，比去年同期少了約10萬(wàn)平方米。
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可卻告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，那些整體銷售的寫字樓售價(jià)甚至?xí)�，因�(yàn)閺哪壳皝?lái)看，寫字樓的售價(jià)漲幅遠(yuǎn)沒(méi)有跟得上租金的漲幅。
相比于寫字樓，購(gòu)物中心之類的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)則更高。同濟(jì)大學(xué)此前曾主辦過(guò)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道”的商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)，與會(huì)嘉賓都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，目前購(gòu)物中心和綜合體正處于盲目開(kāi)發(fā)的階段，同質(zhì)化非常嚴(yán)重，以沈陽(yáng)為例，將在未來(lái)3~5年冒出幾十個(gè)同質(zhì)化的購(gòu)物中心。
三益中國(guó)院長(zhǎng)高棟則透露很多項(xiàng)目的主力店數(shù)量達(dá)到70%，租金將在長(zhǎng)達(dá)十年內(nèi)乃至更長(zhǎng)的時(shí)間里維持在低位，開(kāi)發(fā)商很難獲取必要的投資回報(bào)。
對(duì)于資金比前幾年緊張，又缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)，賣掉并不擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，也許是解決資金壓力的一個(gè)好方案。
