廣東“國(guó)五條”細(xì)則日前率先落地，細(xì)則一出便備受爭(zhēng)議。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，本輪調(diào)控力度究竟如何，還要看京、滬、深等多個(gè)一線(xiàn)城市細(xì)則出臺(tái)后再做打算。而相比之前二手房市場(chǎng)的火爆情況，近日二手房交易也逐漸降溫，觀(guān)望情緒漸高。
廣東版國(guó)五條含糊遭質(zhì)疑 北京細(xì)則或較為嚴(yán)厲
廣東細(xì)則率先落地遭爭(zhēng)議
“20%個(gè)稅沒(méi)說(shuō)如何執(zhí)行”、“房產(chǎn)稅及一、二套房貸政策被‘雪藏’、“低于預(yù)期設(shè)想”。日前，首個(gè)地方版“國(guó)五條”細(xì)則正式落地后備受爭(zhēng)議。廣東省政府發(fā)布“轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，通知要求廣州、深圳兩地需于3月底前公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并明確指出，至2013年底廣東全省地級(jí)以上城市(含順德區(qū))完成住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。但通知并未對(duì)限價(jià)目標(biāo)、二手房交易征20%個(gè)稅如何操作等焦點(diǎn)問(wèn)題做出明確規(guī)定。
在限購(gòu)方面該細(xì)則指出，廣州、深圳、珠海、佛山要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，原出臺(tái)的住房限購(gòu)政策與國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文要求不符的，應(yīng)立即調(diào)整并應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。同時(shí)需嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。值得注意的是，這是首次對(duì)廣州和深圳兩大一線(xiàn)城市實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)的“雙限”政策。
“廣東推出粵版‘國(guó)五條’次日，地產(chǎn)股在大盤(pán)下跌背景下未降反漲，這是繼續(xù)看好后市的體現(xiàn)�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，該細(xì)則內(nèi)容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實(shí)質(zhì)性“殺傷力”有限，力度小于市場(chǎng)預(yù)期。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，廣東版“國(guó)五條”并無(wú)調(diào)控房?jī)r(jià)誠(chéng)意、并無(wú)調(diào)控政策新意。作為全國(guó)首個(gè)落地的地方版細(xì)則，廣東版調(diào)控的總基調(diào)是“保大于壓”，房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容難、重新強(qiáng)調(diào)了價(jià)格控制目標(biāo)、個(gè)稅20%和限購(gòu)升級(jí)的政策局限于小部分城市，并把細(xì)則執(zhí)行的制定權(quán)下放到地方城市，這說(shuō)明重要的政策執(zhí)行存在懸念。謝逸楓認(rèn)為，涉及市民普遍關(guān)注的諸如“個(gè)稅、限購(gòu)、房貸”等關(guān)鍵性問(wèn)題被“雪藏”，而內(nèi)容又缺乏地方實(shí)際可操作性，重要政策的制定權(quán)與落實(shí)權(quán)之間存在“踢足球”的嫌疑。
北京細(xì)則或較為嚴(yán)厲
與廣東細(xì)則公布的同時(shí)，北京公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策已開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)悉，北京市管公積金以3月25日為節(jié)點(diǎn)，國(guó)管公積金以3月26日為節(jié)點(diǎn)，從此時(shí)間節(jié)點(diǎn)起，如果購(gòu)房人賣(mài)掉貸款購(gòu)買(mǎi)的唯一住房，再申請(qǐng)公積金，按2套計(jì)算。據(jù)了解，“賣(mài)一買(mǎi)一”購(gòu)房者不受公積金二套房29.4平方米限制、仍然可以參與公積金評(píng)級(jí)。北京市公積金中心負(fù)責(zé)人表示，北京公積金政策將一直堅(jiān)持“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這顯示著模糊的公積金執(zhí)行政策已逐漸明朗。
與廣東省細(xì)則“溫和”落地相比，業(yè)界預(yù)期北京細(xì)則或更為嚴(yán)厲。據(jù)悉，北京市將在3月31日前如期出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則。從目前獲得的信息看，北京細(xì)則將有效控制投資性購(gòu)房，同時(shí)對(duì)剛性改善需求給予適當(dāng)保護(hù)。近兩周來(lái)，北京已制定了調(diào)控細(xì)則征求意見(jiàn)稿，并在小范圍內(nèi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿主要對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化處理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京細(xì)則中為應(yīng)對(duì)假離婚等現(xiàn)象，可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)本地戶(hù)口單身含離異人士的限購(gòu)，鼓勵(lì)單身或離異人士持有一套房。同時(shí)，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.3倍”的條款，也出現(xiàn)在上述征求意見(jiàn)稿中。在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵(lì)采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”辦法，用以抑制高地價(jià)的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格等措施，也有可能作為儲(chǔ)備政策。
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國(guó)五條”出臺(tái)以來(lái)，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管成交量有所下滑，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。北京部分開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)北京即將出臺(tái)的政策細(xì)則，已經(jīng)做好了最壞的預(yù)期。
房企看好預(yù)期
恒大地產(chǎn)日前在港公布業(yè)績(jī)，業(yè)績(jī)顯示，恒大2012年全年銷(xiāo)售額達(dá)到923.2億元，蟬聯(lián)在香港上市的內(nèi)地房企第一，同比增長(zhǎng)14.8%；全年目標(biāo)完成率達(dá)到115.4%。全年銷(xiāo)售面積1548.5萬(wàn)平方米，為全國(guó)第一，同比增長(zhǎng)27%。
同日召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的保利地產(chǎn)也錄得不俗業(yè)績(jī)。年報(bào)顯示，2012年，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售金額1017億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積901.13萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)38.9%、38.57%，總資產(chǎn)已突破2500億元，提前三年完成“十二五”目標(biāo)并成為全國(guó)兩家銷(xiāo)售過(guò)千億的房企之一。當(dāng)外界普遍將“千億”銷(xiāo)售業(yè)績(jī)描述成一家房企成長(zhǎng)歷程上的里程碑時(shí)，保利地產(chǎn)卻僅僅將其看成新的起點(diǎn)。
在業(yè)績(jī)大增的同時(shí)，房企所定的銷(xiāo)售目標(biāo)也“看高一線(xiàn)”。萬(wàn)科、保利、招商、金地、恒大、中海、華潤(rùn)置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企中，已有8家制定了2013年銷(xiāo)售目標(biāo)，除中海外，其余7家都有一定幅度上調(diào)，平均上調(diào)幅度為12.8%，碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)甚至高達(dá)30%以上。
“國(guó)五條讀來(lái)沒(méi)有更多更新更嚴(yán)厲的政策，以表達(dá)態(tài)度為主�！北＠禺a(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，對(duì)保利今年目標(biāo)20%的增長(zhǎng)，依然滿(mǎn)懷信心，這也是多家房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上傳達(dá)出來(lái)的聲音。
調(diào)控將給品牌開(kāi)發(fā)商帶來(lái)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率從2003年的13.52%增長(zhǎng)至2011年的28.05%�！氨＠禺a(chǎn)將始終提倡創(chuàng)業(yè)精神，始終將保持持續(xù)穩(wěn)定作為發(fā)展目標(biāo)，在土地成本方面，保利地產(chǎn)也在通過(guò)提高合作比例降低費(fèi)用支出�！睋�(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，2012年，保利地產(chǎn)拓展的40個(gè)項(xiàng)目中，24個(gè)為合作項(xiàng)目，相較于往年，無(wú)論是權(quán)益拿地支出總額還是銷(xiāo)售占比，均為近三年的最低值。
中原地產(chǎn)研究部張大偉也表示，“正常情況下按市場(chǎng)持平的估計(jì)，如果企業(yè)維持2012年年底的銷(xiāo)量，2013年目標(biāo)上調(diào)30%沒(méi)有問(wèn)題�！彼J(rèn)為，目前房企銷(xiāo)售目標(biāo)普遍上調(diào)10%左右，已經(jīng)考慮了調(diào)控對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能的影響，因此業(yè)績(jī)“并不會(huì)太難完成”。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也直言：“按銷(xiāo)量來(lái)看，今年相比去年肯定有正增長(zhǎng)，具體增幅要看政策效果的顯現(xiàn)�！�
業(yè)內(nèi)人士表示：該細(xì)則內(nèi)容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實(shí)質(zhì)性“殺傷力”有限，力度小于市場(chǎng)預(yù)期。
