各位同仁，業(yè)界矚目的十八大三中全會報告全文昨晚已刊發(fā)。昨夜今晨，國內(nèi)頂級投資銀行中金公司首席經(jīng)濟學家彭文生，對全文作了相關(guān)解讀。對于中金的解讀，敝人提煉了對房地產(chǎn)業(yè)影響比較大的幾點內(nèi)容，作為總結(jié)，供各位參考。
1、房地產(chǎn)行業(yè)的國退民進將是一個中長期趨勢。現(xiàn)在國企直接參與開發(fā)的游戲模式會改變，將從運動員變成投資人，民營企業(yè)存在未來與現(xiàn)有國企合作的巨大空間。
2、土地制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)——農(nóng)業(yè)集體建設(shè)用地的上市流轉(zhuǎn)，將在未來是個主流趨勢，但農(nóng)用地的全面上市尚需時日�？紤]到農(nóng)用地以同地同權(quán)的方式大規(guī)模上市對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場將是個巨大沖擊，預(yù)計該項改革將分階段進行。未來改革具體措施推進力度尚待觀察。
3、房產(chǎn)稅改革將如期推進，但目前仍以城鎮(zhèn)試點方式推行，推進速度較緩。
下面請看經(jīng)濟觀察報對中金公司研究報告的專題報道。
《中金：六大改革方向值得注意》
據(jù)上證報報道，對于昨日（12日）公布的三中全會公報，中金公司首席經(jīng)濟學家彭文生認為，有六方面改革方向值得注意：
第一，公報提出堅持公有制主體地位，同時積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，推動國有企業(yè)完善現(xiàn)代企業(yè)制度，支持非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展�？傮w而言這一表述并不激進，而是在現(xiàn)有框架下對國企制度進行改進。
對此理解主要有兩方面：一是積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，將促進國企從一般性競爭領(lǐng)域退出，為國有資產(chǎn)資本化創(chuàng)造條件，國家作為投資人的收益和政府直接參與國企管理分開，這為下一步國企改革提供了方向性指引�？煽紤]建立國有資本運營基金或者投資公司，將目前國企直接參與企業(yè)運行，轉(zhuǎn)為政府強調(diào)國有資產(chǎn)保值增值。二是完善國有企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度，將促進出資人、職業(yè)管理人員分開，有利于股東結(jié)構(gòu)的進一步完善和豐富。
分析：中國房地產(chǎn)行業(yè)目前形勢是央企、國企占據(jù)了各地拿地開發(fā)市場的主流地位。如上述政策如期兌現(xiàn)，將有利于市場民營企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)的拿地開發(fā)。國有企業(yè)作為資金的所有者和投資人，民營企業(yè)可通過投資合作、委托管理的方式，更廣泛的介入到市場競爭中去。
第二，公報提出發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，是一大亮點。此前的提法是起基礎(chǔ)性作用。
對此理解是：經(jīng)濟體制改革非常重要的方面是強調(diào)競爭、市場的作用。這意味著國企也會在統(tǒng)一、開放、競爭、有序的市場中運營，可能對打破國企壟斷會有一定的推動，值得期待。
而提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實際上是土地改革的一部分�，F(xiàn)在城市是國有土地制度，農(nóng)村是集體土地所有制，不能進入市場直接交易。該表述背后的含義明確，就是改變集體土地先通過地方政府征地，然后進入市場的狀態(tài)，以后的重要改革可能在于農(nóng)村集體土地直接入市。這在短時間內(nèi)不會完全改變，但收縮政府征地范圍，最終將達到同地同權(quán)同價的目標。
從全國來看，預(yù)計在2016年前，農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)改革基本完成，在此基礎(chǔ)上可能出臺全國統(tǒng)一的農(nóng)村建設(shè)用地改革的方案，土地可以流轉(zhuǎn)。
第三，公報提出加快轉(zhuǎn)變政府職能，建設(shè)法治政府、服務(wù)型政府，并將其與科學的宏觀調(diào)控一起講。這雖帶有高度概括性，沒有太多細節(jié)，但從國務(wù)院新近出臺的各項政策綜合看，有一個比較明確的跡象，就是繼續(xù)減少、下放行政審批事項。從經(jīng)濟領(lǐng)域來看，職能轉(zhuǎn)變的具體細節(jié)還要再看，未來怎么演變的不確定性還比較大。
第四，深化財稅體制改革。雖然公報中的表述較為概括，但這將是未來的改革重頭戲�！案淖兌愔啤彼膫�字雖然簡單，但意味著當前稅制存在較大的問題。
稅制改革值得期待，其中有以下幾方面措施值得關(guān)注：一是營改增進一步擴大試點范圍，包括地區(qū)、行業(yè)，尤其是鐵路、郵電通信納入營改增試點，2015年或全面完成營改增，營改增具有規(guī)模效應(yīng)，達到的減稅力度可能要比現(xiàn)在市場預(yù)期的強；二是贏商網(wǎng)房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大，且改革力度可能超過上海、重慶，未來可能納入試點的城市包括杭州、深圳、青島、南京等，但也會有一個漸進的過程；三是消費稅改革，我們理解消費稅改革實際上是將現(xiàn)有的消費稅由中央征收改為地方稅種，而非全面征收。也就是說，將給地方政府更多財權(quán)，而不是新增消費稅稅種。消費稅改為地方稅種后，其重要性將增加，可能會替代現(xiàn)在劃給地方政府的四分之一的增值稅，從而抑制地方政府擴大生產(chǎn)規(guī)模以及投資的沖動。
第五，公報提出健全城鄉(xiāng)一體化發(fā)展體制機制。雖然未提新型城鎮(zhèn)化，但也沒有提此前討論較多的新農(nóng)村建設(shè)。打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)展，反映了政策不同的側(cè)重點和平衡，城鎮(zhèn)化發(fā)展并非以犧牲農(nóng)村、農(nóng)民的利益為代價。與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相結(jié)合，可使農(nóng)民從生產(chǎn)要素方面獲得更大收益。
對于城鎮(zhèn)化的資金來源，可能還會從地方財稅體制改革中來，允許地方政府發(fā)行市政債，作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的配套措施。
六是公報提出推動對內(nèi)對外開放相互促進、引進來和走出去更好結(jié)合，促進國際國內(nèi)要素有序自由流動、資源高效配置、市場深度融合。
這一表述并非單純強調(diào)對外開放，而是強調(diào)促進國內(nèi)國際要素自由流動，市場深度融合，這其中非常重要的就是資本的自由流動。對內(nèi)對外開放是經(jīng)濟體制改革的重要方面，上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)就是一個先行，對自貿(mào)區(qū)試點不應(yīng)過于樂觀或者悲觀，在對外開放過程中，自貿(mào)區(qū)是重要的試驗地，尤其對于金融開放而言。央行目前在資本賬戶開放、利率市場化方面態(tài)度積極，雖然短時間內(nèi)不會實現(xiàn)完全開放，但2015年在資本賬戶開放上預(yù)計將取得重大進展。
對于公報，總體而言，有如下三個核心觀點：1、對經(jīng)濟增長而言，讓市場發(fā)揮決定性作用及其配套措施，將有利于促進中長期經(jīng)濟增長，但短期仍有較大不確定性，效果不會馬上顯現(xiàn)；加大民營資本投資，推動財稅體制改革、政府職能轉(zhuǎn)換等對短期政府指導(dǎo)投資會產(chǎn)生一定沖擊。
2、改革在一定程度上有利于降低收入分配差距，結(jié)合公報中未提一個字但是肯定要做的人口政策改革，未來居民收入分配差距將縮小，消費、投資、儲蓄率可能會下降。
3、改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂就越早。過去宏觀調(diào)控的同時，房價持續(xù)上漲，這一上漲有其背后的深層次邏輯，包括土地地方政府壟斷、財稅體制、收入分配差距、人口等等。下一步推進的改革，都在削弱過去十年支持房價持續(xù)快速上升的基礎(chǔ)。
