2017年上半年以來(lái)，關(guān)于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的利好政策和熱點(diǎn)新聞?lì)l出，引發(fā)市場(chǎng)各個(gè)層面的廣泛關(guān)注和討論。業(yè)內(nèi)呼吁多年的建立健全“購(gòu)租并舉”住房制度及市場(chǎng)供應(yīng)體系取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
“購(gòu)租并舉”自上而下陸續(xù)落地
2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)迎來(lái)了新的里程碑。同年召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議都提出，要把房屋的租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)放在同等重要的位置，加快建立健全“購(gòu)租并舉”的住房制度。
事實(shí)上，建立健全“購(gòu)租并舉”的住房制度是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及所處階段決定的。經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，加上2007年后保障房建設(shè)力度的加大，我國(guó)住房總量大幅增加，城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，城鎮(zhèn)低收入住房困難戶的住房問(wèn)題得到基本解決。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一些較為突出的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也不容忽視。
“一方面，一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性、階段性過(guò)剩，面臨較大的去庫(kù)存壓力；另一方面，在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，‘3個(gè)一億人’的住房問(wèn)題如何解決，是迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析認(rèn)為，建立健全“購(gòu)租并舉”的住房制度，在存量時(shí)代大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不但有利于去庫(kù)存，還有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。
進(jìn)入2017年，我國(guó)自上而下在建立健全“購(gòu)租并舉”的住房制度上不斷加速。按照上述住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》要求，目前，在12個(gè)試點(diǎn)城市中，廣州和佛山等地已出臺(tái)實(shí)施加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案。如廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。佛山除明確開(kāi)展賣(mài)地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤(pán)活存量房源。
上海市近日發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃則提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套，加快住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。同時(shí)，在土地政策方面，北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。
“關(guān)于‘購(gòu)租并舉’方面的政策，自上而下如此密集出臺(tái)并陸續(xù)落地，均釋放出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)黃金發(fā)展期的重大信號(hào)，我國(guó)住房市場(chǎng)‘購(gòu)租并舉’的市場(chǎng)新格局可期，市場(chǎng)供應(yīng)體系將隨之發(fā)生重大變化。”李宇嘉表示。
“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”或成未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
在近期所有地方出臺(tái)的關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的文件中，業(yè)內(nèi)就《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》和《無(wú)錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等措施尤為關(guān)注。其中廣州明確，將賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。無(wú)錫明確，取消有關(guān)投資、購(gòu)房落戶政策，增設(shè)租賃住宅落戶政策，將合法穩(wěn)定住所的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至租賃住宅。除此之外，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。
“‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’中的‘權(quán)’是指享受基本公共服務(wù)的權(quán)利，類似廣州這次明確的就近入學(xué)的公共服務(wù)權(quán)益以及無(wú)錫等地的租房可落戶舉措，其實(shí)只是開(kāi)始，今后符合條件的承租人將享有更多和更廣范圍的公共服務(wù)權(quán)利�！敝泄缆�(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉分析表示。
某種程度上，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”既是政策導(dǎo)向，又是未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的必然路徑和趨勢(shì)。但“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是有前提條件的：首先，只有在公共資源相對(duì)充裕的情況下，才有可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，這對(duì)政府的公共資源組織和管理能力提出了更高要求。其次，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的“權(quán)”針對(duì)的是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，而準(zhǔn)公共產(chǎn)品的供給遵循的是“誰(shuí)交費(fèi)，誰(shuí)優(yōu)先享受”的原則。從國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是因?yàn)榫幼≌哚槍?duì)公共服務(wù)做出了對(duì)價(jià)而優(yōu)先享受的服務(wù)，而這種對(duì)價(jià)是以“房產(chǎn)稅”為主要內(nèi)容的稅制體系。
另外，值得關(guān)注的是，實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”后，租房人群勢(shì)必增加，租金上漲壓力勢(shì)必增大，但租金價(jià)格穩(wěn)定是租賃市場(chǎng)發(fā)展的首要前提。因此，保證足夠的租賃房源將是重中之重。對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，一方面需要國(guó)家提供更多福利性房源，包括土地招拍掛階段提供專業(yè)的租賃用地、在新房項(xiàng)目中配建租賃住房等；另一方面需要激活現(xiàn)有的存量市場(chǎng)，充分利用閑置資源，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行廠改住、商改住，其他有實(shí)力的租賃企業(yè)也應(yīng)當(dāng)參與到這樣的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，個(gè)人出租應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱罅χС帧?/P>
顯而易見(jiàn)，建立健全“購(gòu)租并舉”型住房制度及市場(chǎng)供應(yīng)體系，加快培育租賃市場(chǎng)的專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)等，不是一朝一夕就能完成的，還涉及法律法規(guī)、財(cái)稅金融、教育醫(yī)療、社會(huì)保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源優(yōu)化配置乃至文化傳統(tǒng)、社會(huì)觀念等方方面面�！氨M管需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題還有很多，但隨著制度的一步步建立健全，自上而下一步步走向落實(shí)，我國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制必將越來(lái)越完善�！焙皶煴硎�。
（摘自 中國(guó)建設(shè)報(bào)）
